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        「股票配資犯法嗎」“中國代建第一股”裂變記:地產代建規模將達萬億元量級 綠城管理第二增長曲線靠“流量變現”?

        2020-07-30 13:07:23 136 股票配資 股市,股票市場,證券日報,價值投資,證券日報電子版,證券日報

            本報記者 王麗新

            資本市場果然喜歡“輕資產”,“代建一哥”綠城管理控股如約登陸港交所,并以上市首日股價漲幅超過30%的戰績,以及“中國代建第一股”的地位寫進中國房地產發展歷史。一時之間,代建儼然成為地產“白銀時代”的“金牛”業務。

            “代建”作為房地產行業近期的網紅詞,資本市場對其是陌生的。在綠城管理控股(以下簡稱綠城管理)的上市闖關過程中,有投資者還曾追問,后期是否會將業務觸角延伸至物業管理。

            “不排除將來有這個可能性,但現階段還是要聚焦‘代建’主業,加大流量規模。”綠城管理CEO李軍向《證券日報》記者表示,利潤是和流量相伴的,在未來的競爭格局中,綠城管理要圍繞客戶需求,深化資本代建、管理咨詢、資產管理等創新型業務,加快“流量變現”,逐步構建一個平臺化、自循環的業務生態。

            未來市場滲透率

            有望超過20%

            應該說,從第一個商品房項目入市發展到現在年15萬億元的銷售規模,鮮有哪個行業如房地產一般有如此大體量,而從房企業務體系內孵化出的帶有先天“輕資產”基因的細分行業,且在資本市場形成氣候的很少見,如果說物管行業算一個,接下來有可能就是代建了。

            代建業務,是房地產行業專業化分工的“果實”,指擁有土地、資金的委托方,尋找擁有品牌能力和品質營造能力的代建方,一起進行項目開發和銷售,共同盈利。

            中國最早的代建業務誕生于27年前廈門的政府代建工程,此后開始有開發商承接政府代建項目,但真正規?;l展是在近10年間。2010年9月份,為了解決2009年叫板萬科而產生的人力過剩問題,綠城開啟了“輕資產開發服務之路”的代建業務。只不過沒想到,短短10年,這一場“不想裁人”的實驗,讓綠城的代建成長為“中國代建第一股”。

            過去10年至今,綠城管理可謂一路穩坐行業頭把交椅,但后來者也在追趕。2015年至2019年,代建行業的收入及凈利潤增長迅速,年復合增長率分別為34.9%及37.8%。從市場份額來看,2019年國內代建行業整體收入為90.6億元,前五大代建公司市場份額占比為55.3%,前十大代建公司市場份額占比為75.7%,其中,綠城管理2019年代建業務收入為19.9億元,市場份額占比排名第一,為22%。

            目前來看,“千億房企”為代建行業主要競跑者,綠城、建業、金地、濱江、雅居樂等30多家房企正搶食這一“萬億元量級”蛋糕??傮w格局為,頭部房企因其難以分享全部土地紅利而不太感興趣、中型房企靠砸重金以小股操盤模式急擴規模,中小房企則更可能成為代建企業的委托方。

            “從行業大周期發展來看,保守估計每年10萬億元規模(地產開發行業),按照歐美模式下,代建滲透率可做到20%-30%估算,代建行業銷售規模在2萬億元-3萬億元之間。”李軍表示,綠城管理作為頭部企業,市場份額與其同步比例的話,就是4000億元-6000億元的規模,這意味著還有10倍以上的發展空間。

            市場尚有發展空間、平滑周期能力強,毛利率高,資本市場給予認可,看似這是一門“好生意”,但卻也讓投資者有所擔憂。

            毛利率連續三年

            超40%下的“焦慮”

            從招股書的負債與現金數據可見,截至2019年底,綠城管理凈利率為18.6%,遠高于地產開發行業目前平均10%的凈利率水平。2017年-2019年,綠城管理的杠桿比率分別為1.9%、1.1%和幾乎為0;毛利率分別為56.8%、50.2%和44.2%,遠高于重資產地產開發業務20%至30%的行業水平。

            有意思的是,同為代建行業,各個企業的盈利情況卻是參差不齊。2019年,格力地產的受托開發項目毛利率是17.6%,濱江集團房產項目管理服務的毛利率是19.33%,綠城管理的毛利率是44.2%。

            從這一角度看,“中國代建第一股”頗有實力。此外,從頗受投資者看重的ROE指數看,2017年-2019年,其凈資產收益率分別為61.4%、50.3%、26.7%。

            這一串數字背后,是綠城管理上市首日市盈率16.84倍的內在邏輯,即在2020年至今港股上市房企平均市盈率6.48倍和物管公司平均市盈率30.3倍之間。對投資者來說,頗為糾結的是,在可見的行業天花板下,商業模式是否能升級,盈利渠道是否能拓寬,護城河如何挖深?

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